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第三十五章 住房享有采光权（第2页）

审判长说：“请原告宣读起诉状或简要说明起诉理由。”

谌律师发言道：“《物权法》第89条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。原告与被告批准第三人的建筑工程是相邻关系，第三人建设的是18层高楼，高达45米。该楼一旦建成，必然损害原告72个家庭的日照采光权利。认定相邻关系中妨害建筑物采光、日照的主要依据是国家颁布的有关工程建设规范，主要有：《建筑采光设计标准》、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）、《城市居住区规划设计规范》、《住宅建筑规范》，等等。

“被告作为城市建设的规划行政机关，明知批准第三人建设18层高楼会妨碍72户原告的采光权，却因非正当原因批准第三人进行建设，是错误行政行为，应当予以纠正。在被告不能正确履行行政职责的情况下，原告以行政诉讼方式要求法院履行法定义务，应该得到法院的支持。

“另外，被告主张的争议楼盘的规划已经在小区公示了三个月，属于被告为了掩饰自己的的违法行政行为，故意在72名原告的居住区之外的公示，属于无效公示。说明完毕。”

审判长看了王阳一眼，说：“请被告答辩。”

王阳律师咳嗽一声，说：“我局批准育新公司建设的法律依据此前说明完毕，现在就本案原告不具有诉权发表如下答辩意见。因本案争议的工程在批准规划建设之前，已经向临江小区的原居民公告。原告等72户居民没有在三个月内申请复议或提起行政诉讼，答辩人批准的建设规划方案已经生效。原告等72户居民的起诉应该依法驳回。”

“请第三人发表意见。”审判长说。

育新公司从北京聘请了一位据称是专家级的律师，他说：“育新公司是被招商到东华市投资的，依法应该得到保护。临江小区的建设规划的楼房虽然对原告等居民的采光有影响，但规划一经批准颁布，就产生了法律效力，被告主张应该驳回原告起诉的观点是正确的。而第三人投资建设的项目，属于不可逆转的投资，原告等人提出的诉讼请求，将损害第三人的利益并会造成巨大损失。因此，法院应该驳回原告的诉讼请求。”

谌律师通过举证提出：“城市规划中住宅的日照标准，是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的向阳房间在规定日获得的日照量，日照量是编制居住区规划时确定房屋间距的主要依据。日照量是根据我国不同地区日照标准日照时间和日照质量两个指标规定的。日照时间是以该房间在规定的某一日内受到的日照时数为计算标准的，北纬地区常以太阳高度角最低的冬至日作规定日。日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射面积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。1980年，中国国家基本建设委员会颁发的《城市规划定额指标暂行规定》中规定：‘在条状建筑呈行列式布置时，原则上按当地冬至日在住宅底层日照时间不少于1小时的要求，计算房屋间距。’一般情况下，为保证必要的日照质量，日照时间应在上午9时至下午3时之间，射入室内的阳光应保证具有一定的照射面积，达到满窗或半窗日照。这些要求只能通过合理的住宅建筑规划和精心的住宅设计来实现。

“根据国家有关规范，应满足受遮挡居住建筑的居室在大寒日的有效日照不低于二小时，冬至日不低于一小时。敬老院、老人公寓等特定的为老年人服务的设施，其居住空间不应低于冬至日2小时的日照标准；托儿所、幼儿园的生活用房应不低于冬至日3小时的日照标准。中小学教学楼的教学用房应不低于冬至日2小时，医院病房楼的病房部分冬至日不低于2小时的日照标准。满足以上日照要求时即视为日照不受影响。

“建筑日照是充分利用阳光以满足室内光环境和卫生要求，同时防止室内过热或过冷的建筑采光需求。在人类居住环境中，充足的直射阳光还有杀菌和促进人体健康等作用，在冬季又具有提高室内气温的作用。住宅日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。”

针对谌律师的主张，育新公司的律师提出：“目前正是夏季，无法确认原告的住宅楼是否在日照方面受到侵权，法院应该裁定允许第三人的建筑工程继续施工。待工程建成后，到冬季再进行日光测量，如果确实发生日照不足的情况，第三人愿意给予相应的补偿。”

谌律师心想：“真行，你们竟然要采取拖刀计。绝对不能上当。”

谌律师丰专稿训指出：“依据《城市居住区规划设计规范》，住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。在有效日照时间内，满窗日照时间冬至日不得少于1小时。老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低。旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。一般的计算方式为：对托、幼教育机构的活动室和卧室，中小学教室，医院医疗病房的建筑物日照间距系数不得小于1.7，即两楼之间的距离不得小于遮光楼高的1.7倍。对住宅的建筑物日照间距系数不得小于1.5。育新公司建设的18层楼房高达45米，距离原告的住宅仅25米，低于可计算的采光距离67.5米的2.7倍。按照目前的规划建设方案，此楼一旦建成，必然会严重遮挡日照，影响原告的生活质量。”

谌律师把几个文件递给审判长，又说：“建筑间距是指前后两个相临的建筑之间的水平距离，建筑间距一般由建筑系数来计算。建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。简而言之就是：建筑最小水平间距与遮挡建筑高度之比。如，某遮挡建筑高是24米，按间距系数1.25来计算，它与被遮挡住宅之间的距离就不得小于24x1.25=30米。”

审判长听完谌律师的发言后，向规划局代理人问道：“请被告回答，城市建筑建设规划是否应该执行《城市居住区规划设计规范》”

王阳律师想了一下，说：“这个业务我不大懂，原则上讲，如果是国家制定的设计规范，在规划建设项目时，必须要遵守的。”

审判长又问：“请第三人回答，你们建设的18层高楼，高度是否是45米？与原告楼房的距离是否是25米？设计的时候是否考虑了相邻的采光权问题？”

育新公司的律师回答：“争议楼的设计高度是45米，两楼的距离确实是25米。设计时，也考虑了原告楼房的采光问题。我们认为：对原告的影响不大。”

审判长又问：“请被告回答，你们给第三人批准建设18层高楼的设计时，是否向原告住宅楼公示了规划设计方案？”

王阳律师说：“我们将规划设计方案在小区里公示了三个月，原告未提出异议，我们才批准第三人建设项目的。”

谌律师指出：“被告声称的公示与事实不符。在规划档案中，没有在报纸或其他媒体上公告的记载和证据。而在档案中可见的公告照片，是在临江小区最南侧的读报栏内张贴，这个地方不是原告72户居民出行进出小区的主要通道。被告这种公示方法实际上是有意向原告回避建筑规划信息。在这种情况下，被告的公示不具有法律效力。”

经过三方辩论之后，审判长宣布：“休庭，待本院合议后，择日宣判。”

不久，东城区法院判决道：“被告东华市城市建设规划局对第三人育新公司批准建设的18层高楼的行政行为违法，基于该楼的建设高度和两楼的间距确实损害了72户原告的合法采光权，应当予以撤销。考虑第三人的工程已经施工，被告可在确保对72户原告采光权没有损害的情况下，对第三人的建设项目重新规划。现裁定如下：东华市城市建设规划局对第三人东华市育新房地产开发有限公司在东华市临江小区建设18层高楼的规划行政行为违法，被告东华市城市建设规划局应在本裁定生效后10日内重新对该建设项目作出规划。”

东城区法院判决后，东华市规划局和第三人育新公司提起上诉，中级法院经过审理，裁定驳回上诉，维持原审裁定。

法院裁决后，东华市规划局决定对育新公司的18层高楼的建设规划方案变更为7层。在规划局尚未下达整改通知时，育新公司经过核算后，申请规划局暂缓重新规划。该公司组织一个谈判小组，经过一个月的努力，成功地将72户居民的住宅以收购或通过产权调换方式全部迁出。经规划局同意，育新公司继续按原设计将18层高楼建成了。育新公司将72户居民的住宅收购后，通过重新装修，以低于新房的价格也很快出售了。

72户居民的采光权获得了法律的保护，育新公司也及时变通了自己的建设方案，虽然增加了不少成本，但却获得了相应的利益。尽管东华市规划局没有履行法院的行政判决，但由于各方当事人是以和解方式自行解决了问题，各方都皆大欢喜，法律并不禁止。

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