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这4。5亿港币,当时价值非凡啊。
当时企业的规模也没现在这样大动辄百亿,4。5亿保得万科平安啊。
合生的流动性体现在土地上,尽管海南泡沫破裂、宏观紧缩,但朱老板的土地拿到的价格极其低廉,并没有炒高过,这就好比你在海南是500元的地价成本,就算泡沫从7500元破裂了,跌倒1000元了,还不至于让你赔本,但就是利润狂跌了,一轮行情你白辛苦了,赚了个眼瘾而已。
但广州不是海南,呵呵,随着广州的发展,实际需求又有效的支撑了天河区的地价、楼价,保证了合生顺利度过调控。
万通逃在了山腰上
老潘事后常拿这段往事说的嘴响,但从现在的数据看,万通六兄弟跑的那是一点都没错,但并不是在泡沫的最高点出逃的,他们逃早了将近一年。
之所以讨论这个时间点,不是要求全责备,挑人家的问题,而是想尽量还原当时的情况,从而让大家更加明白,究竟怎样做,才能在一场泡沫中,安稳脱身。
按老潘的说法是,1992年8月,正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现,他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况,潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料,他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉,潘石屹意识到,“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家,撤回北京发展。
从数据来看,万通撤退的时候,海南的房价在5000元/平方米左右,到半年后,房价蹿升到了7500元/平方米。离顶部差了2500元/平方米。呵呵。
从万通的案例,很多人体会到的是信息的重要性,是老潘看到了“海口市在建人均住房面积已达50多平方米”这一内部资料,让万通作出了正确的决断。呵呵,其实,事情没有这样简单的。
首先我们来讨论这一内部资料的含金量到底有多高,你觉得能用“五斤橘子和一条香烟的代价”换来的信息价值会有多高?
当然,有时候信息的价值不是能这样通过物品的价值类比的,但由此可以推知的是,当时这一内部资料的获取程度并不是太难,也能够确信,当时在海南的2万家开发商中,肯定还有其他的一家或几家开发商了解相关数据。(不要把其他开发商想的很傻,你万通一群外来户都能拿到的信息,多少有当地背景、高层背景的开发商会不知道?)
问题的关键在于,万通看到相关信息后,作出了撤离海南的决定。
肯定有读者会说:海口人均50平,北京7平,傻子才不跑!这一般是从结果倒推原因的典型心态。
呵呵,回到当时的历史环境下,有的老总面前肯定还有一份数据,“1992年海南省经济急剧增长,GDP增速高达41。5%,比1991年增速高了26。6个百分点”,“在海南淘金大潮中,曾经一天涌入了十几万人”。
海口在1990年代,当地人口还不到30万。
同志们,测算一下,就算不按照一天十几万的这种增速计算,那海口的人口增速也绝对是非常高的啊。
看到这个数据,你还觉得海口人均50平的数据是那样高不可攀吗?人口的流入是巨量的,而土地的面积总是有限的,谁能保证海南的人均住房面积第二年还这样高?
1992年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73。6%,那1993年会是多少?
正常思维肯定认为,就算不能保持这样的高速,但总是会高于全国平均水平的吧。
继续做下去的理由同样存在。市场永远都是这样,做多、做空的理由永远都有。
你身边耳濡目染的都是一夜暴富的实例,满天都是馅饼,这种环境下,你会急着跑吗?
1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业;
次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。
要不是6月23日的讲话,以及随后的政策,海南的泡沫真会在1993年度自然截止吗?
大家自己思考吧。
结合万科逃离北海泡沫的案例,从万通、万科身上,我们可以总结出逃离泡沫、战胜泡沫的第二个法则---就是“把握好自己”。
万科之所以没有进入北海,是觉得自己吃不下这样大的规划。
万通之所以逃离海南,再次说明一下,他们撤离的时候离泡沫破裂还有近十个月的时间,主要是六兄弟觉得自己赚够了,钱也没一开始那样好赚了,又有点风险的苗头,就收手了。
这里面实际体现的都是对自我能力的一种把握,王石、冯仑、老潘都很清楚自己要什么、能要什么。
面对万科在北海那样的机会,很多老总可能就拼进去了,“人家造楼,我们造城”,呵呵,这种广告语,地产业的人不生疏吧?
有的企业、企业家就喜欢做小马拉大车、以蛇吞象、以小博大的生意。合生现在的京津新城、楼忠福的天都城,那都是多大的土地面积啊,比万科北海的这个案例怕是有过之而不及,老楼、老朱难道没请专家论证过?没算过这些数?得了吧,这些老板算盘精得很。联想拿下IBM电脑业务、TCL海外并购不也一样,都是以小博大,这种做法确实风险很大,但真就一定失败吗?未必。
主要大家风格不一样,万科20年来,几乎没有把全部财力、精力押倒过一个项目上,企业、企业家风格使然。万科相比而言是很稳健的。
总结下来,就是万科、万通在市场行情很好的时候,懂得克制自己的贪欲,万科知道自己能吃几斤饭,万通知道吃够了就要消化,知道落袋为安。
楼市也罢、股市也罢,在行情好时,能战胜贪婪,会出货;在行情坏时,能战胜恐惧,敢买进,能保持自己的理性分析,能知道自己干什么,那就肯定是市场高手了。
战胜泡沫的第三个法则就是————运气。
运气这个东东太重要了。
万科B股发行要是晚几个月,哼,可能就未必能发出去了。没有这4。5亿港元,万科的日子怕是得难过很多吧。发行要是早几个月完成,哈,公司估计就把这些钱都投出去了,完蛋的可能更快。4月份拿到钱,6月份调控政策出台,刚好手中有钱应对困难。
老潘当时找的那个人要是不爱吃橘子,哈,那5斤橘子就未必能换来内部资料了。
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